Сьогодні це не популярно, оскільки популісти, в очікуванні наступних виборів, обов'язково візьмуть тему продажу землі на озброєння і будуть лякати населення страшилками — „Вашу землю хочуть забрати за $50“. Тому я пропоную запровадити продаж прав оренди на землю», — заявив в недавньому інтерв'ю міністр аграрної політики і продовольства Тарас Кутовий.
Цими словами він фактично підтвердив, що дія мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення може бути продовжено. Україна, на думку чиновників, не готова до ринку землі. Тобто, власники землі протягом невизначеного періоду часу не зможуть на свій розсуд розпоряджатися своїм майном.
Замість вільного продажу ріллі аграрне міністерство пропонує торгувати правами на оренду. За словами Кутового, це допоможе запустити ринок кредитування агросектору, адже під заставу прав оренди землі можна буде взяти кредит в банку для розвитку бізнесу. Крім того, ринок прав оренди землі сільськогосподарського призначення допоможе визначити, скільки коштує українська рілля.
«Якщо ми запускаємо цей ринок, то говоримо, що договір на 25 років в Черкаській області котирується за такою ціною, а договір на 45 років котирується дорожче. Ми хочемо зробити це відкрито, щоб фермер і власник землі бачили, як котируються договори прав оренди в їх області, — каже Кутовий. — Тоді людина буде розуміти, що коли відомі політики будуть з трибуни говорити, що завтра вам за землю дадуть по $50, то це брехня, бо договори прав оренди будуть торгуватися за реальними цінами».
Мінапк підготувало законопроект, який має врегулювати продаж прав оренди землі. Зараз він опублікований на сайті для громадського обговорення. Варто зазначити, що відмова від вільного продажу сільгоспземлі вигідний українським аграрним корпораціям, у яких немає вільних коштів для купівлі земельних банків в момент зняття мораторію на продаж землі. Якщо законопроект буде прийнятий в існуючому вигляді, агрохолдинги, як і інші користувачі, отримають право орендувати землю на термін до 50 років.
Що буде в Україні замість продажу землі?
Законопроект Міністерства аграрної політики і продовольства пропонує замість продажу землі запровадити в Україні ринок прав оренди землі сільськогосподарського призначення (емфітевзис), або землі під забудову (суперфіцій). Тобто фермер може підписати з власником земельного паю договір, купивши право оренди цього паю. Після підписання такого договору право на користування земельною ділянкою має бути зареєстроване в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Тобто, воно стає нерухомістю. Надалі власник права користування землею може обробляти її, здати в оренду іншому фермеру, взяти в банку кредит під заставу цих прав.
Максимальний термін дії такого договору не може перевищувати 50 років.
У законопроекті не сказано, з якою періодичністю покупець прав оренди повинен платити власнику ренту за користування його землею. Тобто, підписавши договір продажу прав оренди на 25 років, власник землі може відразу отримати від покупця плату за весь період. Виручені кошти він може використовувати на власний розсуд: направити на ремонт будинку, відкриття бізнесу, навчання або лікування.
чи Можна буде купити право оренди на землю державної або комунальної власності?
Так. Термін такого договору не може перевищувати 50 років. При цьому право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не можна буде перепродати іншій особі, внести в капітал підприємства, передати у заставу, крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, або набуття такого права на земельних торгах.
Хто буде мати першочергове право на купівлю прав оренди земельної ділянки?
Переважне право на придбання права оренди конкретної землі будуть мати її орендарі, співвласники, власники або орендарі суміжних земельних ділянок в зазначеній послідовності.
Тобто якщо право оренди земельної ділянки буде виставлено на продаж, особа, має переважне право і бажання придбати це право, має запропонувати продавцю ціну не нижче найвищої цінової пропозиції, запропонованої на аукціоні. Якщо право оренди земельної ділянки продається без проведення аукціону, то ціна володаря переважного права не може бути нижчою ціни, яку запропонував власник землі.
Власник землі, перед тим як виставити право оренди на продаж, повинен у письмовій формі повідомити всіх учасників переважного права про ціну та умови продажу. Якщо протягом місяця вони не захочуть придбати право оренди землі, то власник має право продати його іншій особі.Якщо право оренди земельної ділянки знаходиться в заставі у банку, припинення або відчуження цього права може бути здійснено за згодою банку (заставодержателя або іпотекодержателя).
На договорі оренди земельної ділянки нотаріус, який посвідчує відчуження права оренди, повинен зробити відмітку про перехід права оренди та здійснити його державну реєстрацію. Права і обов'язки за договором оренди переходять до особи, на користь якої відчужене право оренди.
чи Можна буде скупити права оренди декількох ділянок і потім перепродати їх агрохолдингу за більшу ціну?
Так, але для цього потрібно буде попередити власника землі, який отримає право на 10% від ціни продажу. Відповідно до законопроекту Мінапк, якщо людина, раніше купив право оренди землі, вирішить перепродати його, то власник земельної ділянки має право на одержання додаткової плати у розмірі 10% від ціни продажу (вартості права), встановленої договором.
В якому разі, купивши право оренди землі, цю землю можна здати в оренду?
Фермер, або бізнесмен, який придбає право оренди землі, може здати ділянку в оренду іншій особі. При цьому він буде продовжувати нести відповідальність перед власником землі і виконувати умови договору продажу прав оренди землі.
Умови договору оренди такої земельної ділянки будуть обмежуватися умовами договору продажу прав оренди. У разі припинення договору прав оренди землі дія договору оренди припиняється.
У проекті закону нічого не сказано про заборону купівлі особою більше одного права оренди землі. Тобто, потенційно, бізнесмен може скупити кілька прав оренди землі, сформувати земельний банк і передати його в оренду агрохолдингу за більш високою ставкою ренти, ніж цей агрохолдинг платив власникам землі окремо.
При цьому земля, яка вже знаходиться в оренді, не може бути передана в користування іншій особі шляхом продажу прав оренди на неї.
Орендар, який взяв землю в оренду у власника прав оренди землі не буде мати переважного права на купівлю цієї землі у разі зняття мораторію.
чи Зможе фермер, придбавши право оренди землі (наприклад, на 25 чи більше років), взяти в банку кредит на розвиток свого бізнесу під заставу цього права?
Так, але тоді право оренди земельної ділянки перейде до банку на період дії договору кредитування.
Якщо фермер, взявши такий кредит, збанкрутує або не зможе платити відсотки по кредиту, то банк зможе продати право оренди землі іншій особі на аукціоні. При цьому банк повинен буде запропонувати право оренди особам, що мають переважне право.
Вартість права оренди землі, яка переходить до банку, буде визначатися суб'єктами оціночної діяльності.
Якщо власник землі і покупець прав її оренди вирішать розірвати договір, але право застави у банку, то зробити вони це зможуть лише за згодою останнього.
Решта новин