Одним з найбільш популярних інструментів для придбання квартири була і залишається іпотека. Серед її мінусів — високі процентні ставки і складна процедура стягнення з несумлінного платника.
У Кабміні вирішили полегшити життя кредиторам і пропонують запровадити механізм довірчої власності. Суть цього механізму — купівля належить кредитору, поки покупець не сплатить повну ціну і відсотки. У той же час кредитор, наприклад банк, не має права розпоряджатися квартирою. Але є одне але. Якщо ви прострочив виплату кредиту на кілька тижнів, у вас почнуться великі проблеми.
"Прострочення хоча б одного боргової платежу більш ніж на 20 днів загрожує покупцеві втратою майна", — розповідає Олена Воронцова, адвокат і партнер юридичної компанії "Ейдіком". — "Якщо покупець не згоден з діями кредитора, всі питання будуть вирішуватися через суд. Що, власне, не сильно відрізняє в даному питанні схему довірчої власності від іпотеки".
По суті, уряд хоче створити аналог лізингу для покупки квартир.
Чиновники відправили до парламенту законопроект "Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо поліпшення інвестиційного клімату в Україні" №6540, де прописано, як повинна працювати довірча власність на українському ринку.
Шукайте, кому вигідно
Механізм довірчої власності буде вигідний в першу чергу банків, вважають фахівці у сфері нерухомості. Він істотно полегшить життя у питанні стягнення боргів з несумлінного позичальника. У суді буде дуже складно довести, що банк не має права забирати житло.
"Якщо цей закон приймуть, банк має право накласти стягнення у разі несвоєчасної виплати і буде діяти за нормами законодавства", — упевнений Віктор Несін, голова Союзу фахівців з нерухомості України.
А от експерти Центру комерційного права вважають, що мета проекту — лобіювання інтересів і преференцій для заставних кредиторів.
Мова йде про те, що кредитор зможе продавати майно на свій розсуд. А це може призвести до зловживань. Якщо нерухомість буде продаватися не на прилюдних торгах, то не факт, що її ціна буде найвищою. У такому випадку боржник навряд чи зможе розраховувати на компенсацію, якщо вартість майна виявиться більше, ніж борг позичальника. Претендувати на відшкодування коштів можна буде, тільки прописавши ці умови в договорі щодо погодження обох сторін. Законопроект також не передбачає можливості відновлення оплати по такому кредиту заставним, якщо у боржника з'являться фінанси для відновлення оплати. Тобто прострочив платіж — прощайся з житлом.
З іншого боку, Олена Воронцова каже, що законопроект передбачає дуже гнучкі умови укладення договорів довірчої власності. Це дозволить сторонам, наприклад, домовитися про збільшення 20-денного терміну прострочення. "Головна перевага довірчої схеми — менші витрати для обох сторін при укладенні кредитного договору порівняно з іпотекою", — упевнена адвокат. — Мається на увазі зменшення процентної навантаження на позичальника за користування кредитними коштами. Якщо ж цим способом користуватися розумно, у позичальників, можливо, з'явиться доступ до недорогих кредитних коштах, а у банків додаткові гарантії повернення коштів", — вважає Воронцова.
Шиворіт навиворіт
Також сумнів з приводу альтернативи іпотеки є і у ріелторів. На думку Івана Кудояра, голови Спілки консультантів з нерухомості, український покупець навряд чи погодитися 10 років платити за житло, не будучи власником. Адже всі документи на квартиру покупець отримає лише після повного погашення "квартирного лізингу". З-за цього на вторинному ринку нерухомості довірча власність працювати не буде. Не кращі справи і з новобудовами. Довірча власність — нотаріальний договір, який буде реєструватися в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Якщо будинок не здали в експлуатацію, то і власності за фактом ще немає. Тому відносини інвесторів та забудовників повинні регламентуватися індивідуальними договорами, в яких прописані умови інвестора і забудовника для кожного конкретного об'єкта.
У підсумку експерти ринку нерухомості сумніваються, що українцям доведеться по душі механізм заставного кредитування. Вони прогнозують, що покупці і далі будуть віддавати перевагу іпотеці, незважаючи на те, що ставки по кредитах при наявності договору довірчої власності можуть бути нижчими в середньому на 5%.
Решта новин